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张学辉律师
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哈尔滨市中院判决:地下停车位属业主共有
来源:本站      时间:2019-01-15 19:22:54    浏览次数:    字体:


20179月,最高人民法院依法裁决支持重庆市高级人民法院判决:重庆市一住宅小区(帝景豪苑)地面停车位归小区全体业主共有之后,2018620日(72日当事人签收)黑龙江省哈尔滨市中级人民法院判决:因为地下车库作为整栋商用住宅建筑不可分割的一部分,其所有权因商品房的售出而转由全体业主共有,业委会代表全体业主有权使用和管理。消息传出,全国各小区业主奔走相告,并引发了小区公共物权归属研究专家和社区治理学者的高度关注。

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院除判决小区地下停车位属业主共有外,还对哈尔滨四季芳洲住宅小区物业服务管理用房归属、小区活动室等公益配套用房归属、业委会是否具备诉讼主体资格、物管合同解除后物管公司是否必须撤离退出等小区常见争议问题,依法进行了审理判决。在国家保护物权业主私有财产和小区公共集体财产的新形势下,黑龙江省哈尔滨市中级人民法院的判决,具有拨乱反正,正本清源的标志意义,对司法裁决解决小区争端问题,维护社区稳定具有重要的现实意义。我们向黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事庭的法官表示崇高的敬意!(邹家健)

本院认为人防工程开始由开发公司投资建设,相应的经营管理及收益应归开发公司享有,但根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定,商品住宅的构成包括住宅小区基础实施建设费和小区及非营业性配套公共建筑的建设费。即开发公司事实上已经将该部分的建设费用摊入出卖的房价之中,故在小区商品房售完后,其人防工程地下室的投资已经随着出卖的房价而转移。按照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款的规定,其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,故业委会主张对该部分人防工程进行管理的诉讼请求符合法律规定,予以支持。(见判决书原文)

哈尔滨东安物业管理有限公司、四季芳洲小区业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黑01民终3383

上诉人(原审被告):哈尔滨东安物业管理有限公司,住所地哈尔滨市香坊区动源四道街1号。

法定代表人:王海雷,该公司经理。

委托诉讼代理人:刘开君,黑龙江博润律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):四季芳洲小区业主委员会,住所地哈尔滨市香坊区启智路四季芳洲小区。

负责人:赵光,该单位主任。

委托诉讼代理人:李明,黑龙江刘洪朴律师事务所律师。

上诉人哈尔滨东安物业管理有限公司(以下简称东安物业公司)因与被上诉人四季芳洲小区业主委员会(以下简称业委会)物业服务合同纠纷一案,不服哈尔滨市香坊区人民法院(2017)黑0110民初3725号民事判决,向本院提起上诉。本院于20180402日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人东安物业公司委托诉讼代理人刘开君、被上诉人业委会主任赵光及其委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

东安物业公司上诉请求:撤销原审判决,改判驳回业委会的全部诉讼请求,由业委会承担一、二审案件受理费。事实和理由:一、原审判决认定事实有误,没有证据证明案涉小区于2016722日召开过全体业主大会并进行相关投票活动,所以业委会的主体不适格,先期物业服务合同并未解除。二、业委会主张的1.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;4.物业管理所需的其他资料,包括物业管理档案、业主清册、供热部分台账、物业费台账等并不在东安物业公司处,所有物业管理档案材料已经被业委会实际接收;三、案涉的会馆、物业用房、锅炉房、老年活动中心、少儿活动中心均没有任何审批手续,属于违章建筑;地下车位作为人防工程,实际由案外人哈尔滨天利房地产开发有限公司开发建设并管理使用,一审法院均判决由业委会管理,没有事实依据和法律依据。四、按照《哈尔滨市居住区公益性服务设施管理暂行办法》、《中华人民共和国人民防空法》的相关规定,业委会无权主张对公益性服务设施及人防工程的管理权。

业委会辩称,原审判决认定事实清楚适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

业委会向一审法院起诉请求:一、东安物业公司办理退出四季芳洲小区的交接手续并移交全部物业供热档案资料(依据《物业管理条例》第29条第一款下的4项,即1.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;4.物业管理所需的其他资料。其中其他资料包含物业管理档案、业主清册、供热部分台账、物业费台账等);二、东安物业公司返还物业管理用房等属于四季芳洲小区业主共有的一切财产[包括规划图中141719的物业用房,161214的会馆,123老年活动中心,116少儿活动中心,1幼儿园,(启智路60412号楼)61213办公室,56楼之间的地下车库停车位49个(1821),67号楼之间地下停车位76个(15)、消控中心、配电室、水泵房、消防器材间(23)、锅炉房(58910)等],庭审中业委会变更56楼之间的地下车库停车位49个(1821),67号楼之间地下停车位76个(15)的诉请为由其管理;三、诉讼费等由东安物业公司承担。

一审法院认定事实:200410月,东安物业公司作为前期物业管理单位入住四季芳洲小区。201667日、2016616日哈尔滨市香坊区建筑街道办事处、哈尔滨市香坊区城乡建设局对业委会进行了备案登记,2016722日四季芳洲小区以书面投票的形式召开全体业主大会,超过三分之二的多数票决定解聘东安物业公司,业委会于同年825日向东安物业公司发出解聘及限期退出的通知,哈尔滨市香坊区物业供热管理办公室于20161024日向东安物业公司发出了《关于责令限期移交物业资料相关事宜的通知》。

本案在审理过程中,经法院依职权到哈尔滨市城市建设档案馆调取的档案资料显示,四季芳洲小区现有的配套设施有:(以下所标注位置均为在启智路面向四季芳洲小区)会馆一处(位于12楼左侧,现为闲置状态);物业用房一处(位于12号楼与9号楼之间左侧,现为闲置状态);老年活动中心一处(位于9号楼与10号楼之间左侧,现挂黑龙江诺克建筑工程有限公司牌匾,室内有留守人员);少儿活动中心一处(位于10号楼与11号楼之间左侧,现有人员办公无牌匾,办公人员自称该场所为阿依莲服装公司,持有黄玉斌与哈尔滨天利房地产开发有限公司签订房屋租赁协议,租期三年自2017820日至2020819日,年租金58000元,称小区建成一直租用至今);地下人防工程一处(位于5号楼与7号楼之间,实际做车库使用)。业委会所称锅炉房在哈尔滨市城市建设档案馆无查询结果,但经本院组织双方当事人现场查看,确有该房屋,该房屋为两层,部分由业委会现聘用物业公司使用,(位于7号楼外左侧);业委会所述四季芳洲小区十一号楼一层规划图中标注为幼儿园,通过哈尔滨市城市建设档案馆查询,登记地址为香坊区启智路36-3号四季芳洲1111号产权人为王海雷,产权证号:1101066790,建筑面积133.58平方米。登记地址为香坊区启智路36-3号四季芳洲1112号产权人为冯滨,产权证号:哈房权证香字第××号,建筑面积49735平方米;业委会所述四季芳洲小区十二号楼规划图中标注物业办公用房现为香蜜湖旅馆,通过哈尔滨市城市建设档案馆查询,现为香坊区启智路36-3号四季芳洲121-3层,产权人为冯丽,产权证号:1101066781

另查明,20161118日,东安物业公司作为原告向一审法院提起行政诉讼,被告为哈尔滨市香坊区建筑街道办事处(以下简称建筑办事处)、哈尔滨市香坊区城乡建设局(以下简称香坊城建局)、本案业委会为第三人,诉称四季芳洲小区业主委员会的备案是违法违规的备案登记,直接侵害了东安物业公司的合法权益,要求撤销四季芳洲小区业主委员会的备案。一审法院于2017328日作出(2016)黑0110行初234号行政裁决书,裁定驳回东安物业公司的起诉。2017417日,案外人张艳军作为原告向一审法院提起行政诉讼,被告为哈尔滨市香坊区建筑街道办事处(以下简称建筑办事处)、哈尔滨市香坊区城乡建设局(以下简称香坊城建局),本案业委会为第三人,请求撤销四季芳洲小区业主委员会备案的行政行为。一审法院于201774日作出(2017)黑0110行初73号行政判决书,判决:一、撤销哈尔滨市香坊区建筑街道办事处于201667日为第三人四季芳洲业主委员会备案的行政行为;二、撤销哈尔滨市香坊区城乡建设局于2016616日为第三人四季芳洲业主委员会备案的行政行为。该行政案件上诉至哈尔滨市中级人民法院,20171025日,哈尔滨市中级人民法院作出(2017)黑01行终376号行政裁定书,裁定:撤销哈尔滨市香坊区人民法院(2017)黑0110行初73号行政判决;驳回张艳军的起诉。2017417日,案外人蒋丽萍不服香坊城建局、建筑办事处业主委员会行政备案诉至本院,一审法院于201774日作出(2017)黑0110行初74号行政判决书,判决:一、撤销哈尔滨市香坊区建筑街道办事处于201667日为第三人四季芳洲业主委员会备案的行政行为;二、撤销哈尔滨市香坊区城乡建设局于2016616日为第三人四季芳洲业主委员会备案的行政行为。该行政案件上诉至哈尔滨市中级人民法院,20171025日,哈尔滨市中级人民法院作出(2017)黑01行终375号行政裁定书,裁定:撤销哈尔滨市香坊区人民法院(2017)黑0110行初74号行政判决;驳回蒋丽萍的起诉。再查明,东安物业公司原系哈尔滨东宝物业管理有限责任公司,20161128日变更为哈尔滨东安物业管理有限公司。

一审法院认为,东安物业公司系四季芳洲小区的前期物业公司的事实,双方均予以认可,故双方物业服务合同关系依法成立。2016722日,四季芳洲小区以书面投票的形式召开全体业主大会,超过三分之二的多数票决定解聘东安物业公司,业委会于同年825日向东安物业公司发出解聘及限期退出的通知,20161024日,哈尔滨市香坊区物业供热管理办公室向东安物业公司发出了《关于责令限期移交物业资料相关事宜的通知》,双方的物业服务合同关系解除,东安物业公司应办理退出四季芳洲小区的交接手续并移交全部物业、供热档案资料并交付物业管理用房等属于四季芳洲小区业主共有的财产。关于业委会诉请东安物业公司办理退出四季芳洲小区的交接手续并移交全部物业供热档案资料(依据《物业管理条例》第29条第一款下的4项,其中其他资料包含物业管理档案、业主清册、供热部分台账、物业费台账等)的问题,按照《物业管理条例》第29条规定:在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料,故在双方物业服务关系终止后,东安物业公司按照法律规定应当向业委会移交上述物业材料,业委会的该项诉讼请求符合法律规定,予以支持,但业委会称移交上述材料之外的相关材料,因此项诉请不明确,不予支持。

关于东安物业公司抗辩该小区建设单位未向其移交上述资料,且供热档案资料超出物业服务范围的问题,但因庭审中东安物业公司未能提交关于其与建设单位之间进行物业交接的相关材料,证明其在办理物业交接工作时所接收的材料清单,按照法律规定,上述材料均系物业管理单位应当持有的材料,东安物业公司作为四季芳洲小区的前期物业公司,有义务向建设单位索取上述档案材料,故对东安物业公司的该项抗辩主张,不予采信。关于东安物业公司抗辩主张供热台账不属于物业管理的范围的问题,根据双方的陈述及提供的证据显示,东安物业公司在对四季芳洲小区进行前期物业管理期间,曾经代收过一段时间的供热费,其应当持有该小区的供热台账,虽然供热部分不属于物业管理范围,但在东安物业公司退出该小区时,应当将该台账交付给业委会,以便该小区日后的物业管理工作,故对东安物业公司的该项抗辩主张不予采信。

关于业委会诉请东安物业公司返还物业管理用房等属于四季芳洲小区业主共有的[包括规划图中141719的物业用房,161214的会馆,123老年活动中心,116少儿活动中心,1幼儿园(启智路6012号楼),61213办公室,56楼之间的地下车库停车位49个(1821),67号楼之间地下停车位76个(1523,锅炉房(58910)等,一切财产的问题,根据相关法律及政策法规的规定,上述房产属于公共设施部分的,应当归全体业主共有,业委会作为业主大会的执行机构,其本身并不对上述房产享有权利,仅是代表全体业主行使相应的管理权利,对于按照法律规定可移交给业委会的房屋,业委会只是享有相应的管理权限。业委会主张的上述房产包含三个部分,一部分为物业服务用房,一部分为公益用房,另一部分为人防工程。业委会所主张的依据均为四季芳洲小区的规划设计图中的标注,本院依当事人的申请及依职权调取的证据,以及对涉案小区进行实踏查发现,该小区的规划设计与实际竣工之后有部分的更改,在处理本案相关房屋的归属及管理问题上,应当以实际的情况为依据。物业服务用房部分:经本院依职权调查后确认,四季芳洲小区现有的物业用房包括:会馆一处(位于12楼左侧)、物业用房一处(位于12号楼与9号楼之间左侧)、锅炉房(现物业用房)、消控中心、配电室、水泵房、消防器材间。上述物业用房均是小区配套设施,应当属于全体业主公用,业委会作为四季芳洲小区全体业主的代表机构,在前期物业公司退出小区后,其主张对上述房产进行管理,符合法律规定,本院予以支持。关于业委会主张的四季芳洲小区12号楼亦为物业服务用房的问题,经本院调查显示,该房屋已经办理了私有产权登记,登记在案外人冯丽名下,故业委会主张该房屋为物业用房应当返还的诉讼请求,没有事实及法律依据,本院不予支持。公益用房部分:经本院依职权调查后确认,四季芳洲小区现有的公益用房包括:老年活动中心一处、(位于9号楼与10号楼之间左侧);少儿活动中心一处。上述房屋根据小区的规划内容显示,上述房产按照社区的规划均应当属于公益用房的性质,按照《哈尔滨市居住区公益性服务设施管理暂行办法》的规定,公益用房应当移交给区人民政府,产权归国家所有,但经一审法院实际进行现场查看后发现上述房屋均由案外人实际占有使用,且上述房屋未办理相应的产权登记。即使该部分房屋仍然属于公益用房性质,该部分房屋尚未向区人民政府办理移交手续,故在小区的前期物业公司退出该小区后,可由业委会暂时接管该部分房屋,负责该部分房屋的管理工作,因此对业委会要求移交老年活动中心、少儿活动中心的诉讼请求予以支持。关于业委会主张的十一号楼一层幼儿园房屋的返还问题,因该房屋已办理了相应的权属登记,分别登记在案外人王海雷、冯滨名下,故业委会主张将该房屋返还的主张,没有事实及法律依据,不予支持。对于业委会称11号楼12号登记后的面积与规划图中的面积存在面积差的问题,与本案无关,不予处理。地下车位部分:经法院调查后确认,业委会所主张的地下车库部分,实际属于人防工程,该部分人防工程登记的建设单位为案外人哈尔滨天利房地产开发有限公司。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定:国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有,本院认为人防工程开始由开发公司投资建设,相应的经营管理及收益应归开发公司享有,但根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定,商品住宅的构成包括住宅小区基础实施建设费和小区及非营业性配套公共建筑的建设费。即开发公司事实上已经将该部分的建设费用摊入出卖的房价之中,故在小区商品房售完后,其人防工程地下室的投资已经随着出卖的房价而转移。按照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款的规定,其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,故业委会主张对该部分人防工程进行管理的诉讼请求符合法律规定,予以支持。关于东安物业公司辩称业委会现阶段不具备诉讼主体身份,本案应中止审理的问题,一审法院认为,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担,业主委员会与他人发生争议的,可以参加诉讼。业主委员会备案是物业管理机构的需要,以便监督,并不影响本案业委会的诉讼主体身份,且关于案外人张艳军、蒋丽萍的行政案件已经两级法院审理完毕,故本案不应中止审理,东安物业公司的该项抗辩意见本院不予采信。

关于东安物业公司辩称业委会成立不合法的问题,一审法院认为业委会成立时在市、区物业办、街道办事处、社区相关部门人员的指导、监督下进行,经过了相应法定程序,符合国家相关法律及行政法规的规定,并经判决确认,故东安物业公司的该项抗辩意见,不予采信。判决:一、东安物业公司于本判决生效后十日内退出位于哈尔滨市××××号四季芳洲小区的物业管理;二、东安物业公司于本判决生效后十日内将位于哈尔滨市××××号四季芳洲小区的竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养的技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理档案、业主清册、供热部分台账、物业费台账物业供热档案资料移交给业委会;三、位于哈尔滨市××××号四季芳洲小区内的会馆一处、物业用房一处、锅炉房一处由业委会管理;四、位于哈尔滨市××××号四季芳洲小区内的老年活动中心一处、少儿活动中心一处由业委会管理;五、位于哈尔滨市××××号四季芳洲小区内的地下人防工程一处由业委会管理;六、驳回业委会的其他诉讼请求。案件受理费100元由东安物业公司负担,于本判决生效后立即给付业委会。

二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为,城市人民群众生活和工作环境的改善离不开物业服务企业,同时,物业服务企业能否得到本小区业主的理解、认可,也是物业服务企业得以生存和发展的重要条件。物业服务企业与其服务的全体业主的代表即业委会,均应依法行使自己的权利、履行相应的义务。本案中,业委会执行小区业主的决定,解除与东安物业公司的物业服务合同,符合《物业管理条例》的十一条的规定。东安物业公司主张业委会的成立及业主大会作出的解聘决定程序不合法、先期物业服务合同未解除,没有事实和法律依据,东安物业公司接到解除通知后并未在法定期间向人民法院提出异议,一审法院据此判决东安物业公司退出案涉小区的物业管理并无不当。

关于物业服务企业应当保存的部分资料、文件等是否在东安物业公司处保存的问题,该问题不是东安物业公司拒绝退出物业管理的理由,东安物业公司应当主动查找并补齐相关资料和文件。

关于东安物业公司上诉主张部分需要移交给业委会管理的房产等是违章建筑、公益性服务设施、人防工程,不应移交给业委会管理的问题。本院认为,案涉建筑是否属于违章建筑应当由相关行政主管部门予以确认,且是否违章并不影响业委会代为管理和使用。哈尔滨市人民政府第210号《哈尔滨市居住区公益性服务设施管理暂行办法》第二条第二款明确规定:居住区内的物业服务用房、会所及其他属于全体业主共有的共用设施的规划、建设和使用管理,不适用本办法。即案涉的公益性服务设施不在政府统一管理范围之内,可以由业委会选定的物业服务企业自行管理。东安物业公司主张案涉地下车库作为人防工程,应当归投资建设的开发公司管理使用,该主张不成立,因为地下车库作为整栋商用住宅建筑不可分割的一部分,其所有权因商品房的售出而转由全体业主共有,业委会代表全体业主有权使用和管理。

综上所述,东安物业公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费100元,由上诉人哈尔滨东安物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

 

      
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